Precio Qué determina el coste de la obra
Cuánto cuesta rehabilitar una fachada, y por qué nadie serio se lo dice por teléfono.
No hay un precio por metro cuadrado para la rehabilitación de fachadas, y quien se lo dé sin haber visto el edificio se lo está inventando. La misma fachada, con los mismos metros, puede costar el triple según lo que aparezca al picar. Esta página explica qué mueve de verdad el precio y cómo leer un presupuesto para poder compararlo con otro.
- 0 €Lo que cuesta la visita técnica y el diagnóstico
- Por partidasPrecio desglosado con mediciones reales
- CerradoLo que se firma es lo que se factura
01 La respuesta honesta
Lo caro no es la fachada. Es lo que hay debajo.
Dos edificios idénticos de la misma calle pueden tener presupuestos muy distintos. La diferencia no está en los metros: está en el estado del soporte.
Cuando alguien pregunta cuánto cuesta rehabilitar una fachada, en realidad está preguntando por dos cosas distintas que se facturan aparte: la reparación —lo que hay que sanear para que el soporte esté sano— y el acabado —lo que se ve al terminar—. El acabado es bastante predecible. La reparación no lo es hasta que se pica.
Por eso el sondeo previo no es un trámite. Golpeando el paramento se localizan las zonas huecas que no se ven desde la calle, y esa superficie suele ser bastante mayor que la que se aprecia a simple vista. Un presupuesto hecho sin sondear es un presupuesto que va a subir en obra.
Es también la razón por la que una cifra por teléfono no ayuda a nadie: si se da alta, se pierde la obra frente a quien la dio baja; si se da baja, hay que subirla a mitad de obra. Las dos son malas.
02 Los siete factores
Qué mueve el precio de verdad.
Ordenados por lo que más pesa en el presupuesto final. Los tres primeros explican casi toda la diferencia entre dos ofertas.
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Factor 01
El estado del soporte
Lo que aparece al sondearEs el factor dominante, y el único que no se puede saber sin subir. Un paramento sano necesita limpieza y acabado. Uno con el revestimiento hueco hay que repicarlo hasta encontrar base firme, sanearlo y regularizarlo antes de tocar el acabado. Entre un caso y otro puede haber el triple de coste sobre los mismos metros.
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Factor 02
Los medios auxiliares
Andamio, tiempo y vía públicaEl andamio es una de las partidas grandes, y no depende solo de los metros: depende del tiempo que esté montado y del tipo que admita la calle. Un andamio apoyado en una acera ancha no cuesta lo que una plataforma suspendida en una calle estrecha. A eso se suma la tasa municipal por ocupar la vía pública, que se paga por metro y por día.
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Factor 03
La superficie real, no la del plano
Fachada desarrolladaSe mide fachada desarrollada: se descuentan huecos según criterio y se suman mochetas, cantos de forjado, cornisas y remates, que son superficie de trabajo aunque no se vean en el alzado. Entre la medición de plano y la real hay diferencias importantes, y ahí es donde dos presupuestos dejan de ser comparables.
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Factor 04
La complejidad de la fachada
Molduras, tribunas y balconesUna fachada plana rinde el triple por jornada que una con relieve. Molduras, cornisas, tribunas, barandillas y huecos con mocheta se resuelven a mano, uno por uno. En edificios del ensanche o en cascos antiguos, esto pesa mucho más de lo que parece.
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Factor 05
El acabado elegido
De la pintura al estucoAquí sí hay horquillas conocidas. Una pintura siloxánica sobre soporte sano es lo más contenido; un monocapa raspado está en medio; un estuco a la cal planchado es oficio puro y se paga como tal, porque es mano de obra por capas y no material. La elección también depende del soporte, no solo del gusto.
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Factor 06
La accesibilidad
Altura, patios y callesUn patio de luces interior, una medianera sin acceso o una calle por la que no entra un camión cambian el planteamiento entero. Lo mismo la altura: a partir de cierto número de plantas cambian los medios y las exigencias de seguridad, y eso va al precio.
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Factor 07
El alcance: reparar, o reparar y aislar
Decisión de la comunidadCon el andamio montado, añadir aislamiento por el exterior no duplica los medios auxiliares, que es la partida que más encarece hacerlo en dos veces. Sube el presupuesto de hoy y baja el coste total a diez años si el aislamiento estaba en el horizonte. Es una decisión de junta, no técnica.
03 Comparar ofertas
Qué tiene que llevar un presupuesto para poder compararlo.
Dos presupuestos solo se pueden comparar si miden lo mismo. Estos son los cinco datos sin los cuales el número final no significa nada.
- Mediciones, no un total. Cuántos metros de paramento, cuántos metros lineales de canto de balcón, cuántas unidades de cada elemento. Un presupuesto con un solo número no se puede comparar con nada.
- Partidas separadas. Reparación, acabado y medios auxiliares por separado. Si van juntos en una línea, no se sabe qué se está pagando ni dónde está la diferencia con la otra oferta.
- Marca y sistema del material. No «mortero de reparación», sino cuál. No «aislamiento», sino qué material y qué espesor. Es lo que permite verificar que las dos ofertas hablan de lo mismo.
- Plazo de ejecución. En semanas, y con las fases. El tiempo de andamio es dinero, y un plazo que no está escrito es un plazo que no existe.
- Qué pasa si aparece más daño. Cómo se valora y quién lo aprueba. Debe estar dicho antes de empezar, no negociado a mitad de obra.
Aviso Cuándo desconfiar
Tres frases que significan que el precio va a subir.
Son las tres maneras habituales de dar un número que luego no se sostiene. Si las lee en un presupuesto —venga de quien venga, también del nuestro—, pregunte qué hay detrás antes de firmar.
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Señal 1
«A definir en obra»
Una partida abierta es una partida sin precio. Puede estar justificada en algo muy concreto, pero si aparece en lo principal —la reparación— significa que nadie ha medido el alcance todavía.
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Señal 2
«Precio cerrado, sin haber subido»
Es la contraria y es igual de mala. Un precio cerrado dado sin sondear el paramento se cierra por lo bajo para ganar la obra, y luego aparece un modificado. El precio se cierra después del diagnóstico, no antes.
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Señal 3
«Ya lo vemos cuando estemos»
Aplicado a lo que pasa si aparece más superficie dañada. Tiene que estar escrito cómo se valora el exceso y quién lo autoriza, con firma, antes de que empiece la obra.
01
¿Cuánto cuesta rehabilitar una fachada por metro cuadrado?
No existe ese precio, y desconfíe de quien se lo dé. El coste por metro cuadrado de la misma fachada cambia según cuánta superficie haya que repicar, qué acabado se elija y cuánto tiempo tenga que estar montado el andamio.
Lo que sí se puede decir sin ver el edificio es qué factores lo mueven, que es lo que explica esta página. La cifra sale después del sondeo, y entonces se cierra.
02
¿La visita y el presupuesto se pagan?
No. La visita técnica, el sondeo de la fachada y el presupuesto por partidas no tienen coste ni compromiso.
Si de la visita sale que lo que necesita no es una rehabilitación completa sino una intervención menor, se lo diremos igual. Y si el problema no es de fachada sino de cubierta o de instalaciones, también.
03
¿Puede subir el precio a mitad de obra?
El presupuesto se cierra por partidas después del diagnóstico, así que lo que se firma es lo que se factura. No hay partidas abiertas ni «a definir en obra» en lo principal.
Si al repicar apareciera superficie dañada por encima de lo medido —cosa que el sondeo previo está pensado precisamente para evitar—, se valora con los mismos precios unitarios ya firmados y se aprueba por escrito antes de ejecutarlo. Nunca después.
04
¿Sale más barato hacer solo lo urgente?
A corto plazo sí, y a veces es lo que la comunidad puede asumir. Pero conviene tener en cuenta que el andamio se paga entero cada vez que se monta, y es una de las partidas grandes.
Hacer dos intervenciones parciales con cinco años de diferencia suele costar bastante más que una completa, precisamente por duplicar medios auxiliares. Cuando hay que fraccionar, lo sensato es hacerlo por fases cerradas y planificadas desde el principio, no improvisando.
05
¿Hay ayudas o subvenciones para rehabilitar la fachada?
Existen convocatorias de rehabilitación, sobre todo cuando la actuación incluye mejora energética, pero cambian de un año a otro y de una administración a otra, así que no vamos a darle aquí importes ni plazos: una cifra desactualizada es peor que no dar ninguna.
Lo que sí hacemos es preparar la documentación técnica que suelen exigir —informe de patologías, sistema propuesto, mediciones, plazo y presupuesto desglosado— y orientarle sobre qué actuaciones acostumbran a ser subvencionables. La gestión de la solicitud la lleva la comunidad o su administrador, que es quien tiene la representación.
La cifra de verdad sale de subir a mirar.
Vamos a la finca, sondeamos el paramento y medimos lo que hay que reparar. De ahí sale un presupuesto cerrado y desglosado por partidas, con el que podrá comparar de igual a igual. La visita y el diagnóstico no cuestan nada.